如约定以贷款方式支付房款的

2017-09-15 09:50

  2017年3月17日,广州市发布了《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,限购政策要求非本市户籍居民家庭需要5年连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。之前的政策是3年连续缴纳社保。
 
  此后,夏某申请仲裁,要求解除与陈某的合同,并要求退还定金2万元以及违约金20万元。陈某认为,本案的交易不成系广州市变更限购政策导致的,陈某同意解除合同并返还申请人定金2万元,但不同意支付违约金。
 
  仲裁庭经审理后认为现有证据无法证明未网签是陈某过错造成的,结合房屋买卖合同中关于因新政导致合同无法履行而双方互不承担违约责任的内容,仲裁庭裁决解除合同,陈某退还夏某定金2万元,但对违约金20万元不予支持。
 
  对于此类案件,应当结合案件具体分析,关键在于区分限购政策对交易不成的影响,如果一方故意拖延交易(如无故反价),导致限购政策出台后无法履行的,违约方仍需要承担相应违约责任。如果不可归咎于一方当事人原因,限购政策出台导致双方已经无法履行的,如前述案例,双方则互不承担违约责任。
 
  为了减少不必要的纠纷,建议在合同中对于合同签订后出现限购新政导致合同无法履行的如何处理进行明确约定。此外,尽可能缩短交易流程,避免因签约后出台限购新政对交易的影响。
 
  李某与王某签订《房屋买卖合同》,约定由李某购买王某名下一套二手房屋。双方约定,李某向王某支付10万元定金,并支付首期款,剩余房款办理按揭。签订合同后,因李某收入不足、年龄超过银行贷款业务的要求,银行不同意向李某提供贷款,李某也没有能力按合同约定变更付款方式为一次性支付剩余房款。
 
  仲裁庭经审理后认为,本案中双方协商约定采用银行贷款方式付款,但李某未能办理贷款,也未能一次性支付剩余房款,构成违约,因此裁决王某有权没收李某已交纳的定金10万元。  广仲提醒市民,房屋买卖合同中,如约定以贷款方式支付房款的,发生不能办出贷款的情况时,购房人可能需要承担违约责任。但是,合同是双方共同磋商形成的,体现的是双方当事人的意志。购房人可与出卖人协商并形成书面约定,在未能办出贷款的情况下允许变更付款方式为一次性付款,以自有资金补齐房款,或协商后书面约定在未能办出贷款的情况下无须承担违约责任,双方同意解除合同,返还已付的房款,以规避未能贷款带来的风险。